मुंबई :
राज्यात शेतीच्या जमिनीवर घर किंवा इतर बांधकाम करण्यासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्वतंत्र अकृषिक (NA) परवानगी घेण्याची अट राज्य सरकारने रद्द केली आहे. या निर्णयामुळे ग्रामीण भागातील नागरिकांना मोठा दिलासा मिळणार असला तरी नव्या प्रक्रियेबाबत अनेकांच्या मनात संभ्रम निर्माण झाला आहे. या पार्श्वभूमीवर महत्त्वाचे मुद्दे स्पष्ट करणारी ही सविस्तर बातमी.
1) शेतजमिनीवर घर बांधण्यासाठी आता कोणती परवानगी आवश्यक?
महसूल कायदेतज्ज्ञ प्रल्हाद कचरे यांच्या मते, ज्या ठिकाणी महापालिका किंवा नगरपालिका अस्तित्वात नाही, त्या ग्रामीण भागात जिल्हाधिकारी हेच Planning Authority म्हणून कार्यरत असतात.
शेतात घर किंवा इतर बांधकाम करायचे असल्यास पुढील प्रक्रिया आवश्यक असेल:
सर्वप्रथम संबंधित ग्रामपंचायत किंवा नगर परिषदेकडून NOC (ना हरकत प्रमाणपत्र) घ्यावे लागेल.
त्यानंतर जिल्हाधिकाऱ्यांकडून बांधकाम परवानगी घ्यावी लागेल.
हीच बांधकाम परवानगी अकृषिक (NA) परवानगी म्हणून ग्राह्य धरली जाईल.
सध्या ग्रामपंचायत ही स्वतंत्रपणे Planning Authority नसल्याचेही स्पष्ट करण्यात आले आहे.
आवश्यक कागदपत्रे:
सातबारा उतारा
सर्वेक्षण नकाशा
जमीन महसूल पावत्या
संबंधित जमिनीवर कोणतीही थकबाकी किंवा न्यायालयीन वाद नसल्याचे प्रमाण
बांधकाम सुरू करण्यापूर्वी तलाठी, तहसिलदार किंवा जिल्हाधिकारी कार्यालयाशी संपर्क साधण्याचा सल्ला महसूल विभागातील जाणकारांनी दिला आहे.
2) NA Tax (अकृषिक कर) रद्द झाला का?
राज्य शासनाच्या नव्या धोरणानुसार, 10 फेब्रुवारी 2026 पासून बिनशेती झालेल्या जमिनींवर दरवर्षी आकारला जाणारा NA Tax रद्द करण्यात येणार आहे.
मात्र, 10 फेब्रुवारी 2026 पूर्वी बिनशेती झालेल्या जमिनींसाठी पुढील नियम लागू असतील:
वार्षिक NA कराऐवजी 1 वर्षाच्या आत एकरकमी रुपांतरण अधिमूल्य भरावे लागेल.
एकरकमी रुपांतरण अधिमूल्य दर:
1000 चौ.मी. पर्यंत – चालू बाजारमूल्याच्या 0.10%
1001 ते 4000 चौ.मी. – चालू बाजारमूल्याच्या 0.25%
4001 चौ.मी. पेक्षा जास्त (एक एकरपेक्षा जास्त) – चालू बाजारमूल्याच्या 0.50%
हा बदल नागरिकांसाठी कररचनेत सुलभता आणणारा ठरणार आहे.
3) हा निर्णय कोणत्या जमिनींना लागू?
हा निर्णय भोगवटादार वर्ग-1 आणि भोगवटादार वर्ग-2 या दोन्ही प्रकारच्या जमिनींना लागू आहे.
भोगवटादार वर्ग-1:
हस्तांतरणावर शासनाचे निर्बंध नसतात.
शेतकरी हा थेट मालक असतो.
Building Plan Management System (BPMS) अंतर्गत आवश्यक असल्यास रुपांतरण कर आकारला जाईल.
बांधकाम परवानगीसोबत अकृषिक वापराची सनद दिली जाईल.
भोगवटादार वर्ग-2:
हस्तांतरणावर शासनाचे निर्बंध असतात.
अधिकाऱ्यांच्या परवानगीशिवाय जमीन हस्तांतरित करता येत नाही.
नजराणा व इतर शासकीय देणी भरल्यानंतर आणि अधिकाऱ्यांची परवानगी मिळाल्यानंतर BPMS अंतर्गत बांधकाम परवानगी दिली जाईल.
परवानगीसोबत अकृषिक वापराची सनद दिली जाईल.
मात्र, जमिनीचा वर्ग (वर्ग-2) बदलला जाणार नाही.
4) BPMS प्रणाली म्हणजे काय?
BPMS म्हणजे Building Plan Management System (बांधकाम परवानगी व्यवस्थापन प्रणाली).
ही नगरविकास विभागाने विकसित केलेली ऑनलाइन प्रणाली आहे. महाराष्ट्रातील नगरपरिषदांमध्ये बांधकाम परवानगीसाठी या पोर्टलचा वापर केला जातो.
या प्रणालीद्वारे:
बांधकाम परवानगीसाठी ऑनलाइन अर्ज करता येतो.
अर्जाची स्थिती (Status) पाहता येते.
नव्या सुधारणांनुसार बांधकाम परवानगीसोबतच अकृषिक वापराची परवानगीही ऑनलाइन पद्धतीने एकत्रित दिली जाणार आहे.
यामुळे जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्वतंत्र NA परवानगी घेण्याची गरज राहणार नाही.
नागरिकांसाठी काय बदलणार?
प्रक्रिया अधिक पारदर्शक आणि ऑनलाइन होणार
वार्षिक NA करातून दिलासा
स्वतंत्र NA परवानगीची गरज संपुष्टात
मात्र, कायदेशीर कागदपत्रांची पूर्तता अत्यावश्यक
राज्य सरकारच्या या निर्णयामुळे ग्रामीण भागातील बांधकाम प्रक्रिया सुलभ होणार असली तरी योग्य कागदपत्रे आणि अधिकृत परवानग्या घेणे अत्यावश्यक राहणार आहे. नियमांचे पालन करूनच बांधकाम केल्यास भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येतील.