फक्त रजिस्ट्री झाली म्हणजे मालकी हक्क मिळाला असे नाही!

विशेष वृत्त : स्वतःचे घर, फ्लॅट किंवा जागा असावी, हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते. अनेकजण आयुष्यभराची जमापुंजी खर्च करून किंवा कर्ज काढून मालमत्ता खरेदी करतात. खरेदीखत (Sale Deed) नोंदणी झाल्यानंतर आणि दस्तऐवज हातात आल्यानंतर बहुतेकांना आपण आता त्या मालमत्तेचे पूर्णपणे कायदेशीर मालक झालो, असे वाटते. मात्र, कायद्याच्या दृष्टीने ही समज पूर्णपणे बरोबर नाही.

कायदेतज्ज्ञांच्या मते, फक्त रजिस्ट्री (नोंदणीकृत खरेदीखत) झाल्याने मालकी हक्काचा अंतिम आणि निर्विवाद पुरावा तयार होत नाही. खरेदीखत हा मालमत्तेचा व्यवहार झाल्याचा महत्त्वाचा दस्तऐवज असला, तरी त्या मालमत्तेवर कोणाचा आधीचा हक्क, कर्ज, न्यायालयीन वाद किंवा मालकीबाबत अन्य अडचणी नाहीत, याची खात्री करणेही तितकेच आवश्यक आहे.

काय सांगतो कायदा?

भारतीय मालमत्ता हस्तांतरण कायदा (Transfer of Property Act) आणि नोंदणी कायदा (Registration Act) यानुसार, ठराविक मूल्यापेक्षा जास्त किमतीच्या स्थावर मालमत्तेची खरेदी-विक्री नोंदणीकृत खरेदीखताद्वारे करणे बंधनकारक आहे. मात्र, नोंदणी झाल्याने व्यवहाराची नोंद होते; ती प्रत्येक परिस्थितीत निर्विवाद मालकीचा अंतिम पुरावा ठरत नाही.

उदाहरणार्थ, विक्रेत्याकडेच वैध मालकी नसेल, मालमत्तेवर बँकेचे कर्ज असेल, न्यायालयीन वाद सुरू असेल किंवा इतर कोणाचा कायदेशीर हक्क असेल, तर खरेदीदाराला भविष्यात गंभीर अडचणींचा सामना करावा लागू शकतो.

मालमत्ता सुरक्षित ठेवण्यासाठी ‘या’ तीन गोष्टी अत्यावश्यक

१. मालमत्तेच्या जुन्या कागदपत्रांची साखळी (Chain of Title) तपासा

मालमत्ता विक्रेत्याकडे कशी आली, त्याआधीचे मालक कोण होते, वारसा, खरेदी, भेटपत्र किंवा इतर कोणत्या माध्यमातून मालकी बदलली, याची संपूर्ण कागदपत्रे तपासणे आवश्यक आहे. यामुळे मालकीची साखळी स्पष्ट होते.

२. फेरफार (Mutation) किंवा नावाची सरकारी नोंद करून घ्या

फक्त खरेदीखत करून थांबू नका. खरेदीनंतर महसूल विभागातील ७/१२ उतारा, प्रॉपर्टी कार्ड किंवा संबंधित महानगरपालिका/नगरपालिका नोंदीमध्ये आपल्या नावाची मालक म्हणून नोंद करून घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. यालाच फेरफार किंवा म्युटेशन म्हणतात. त्यानंतरच मालमत्ता कर आणि इतर सरकारी नोंदी तुमच्या नावाने होतात.

३. ३० वर्षांचा टायटल सर्च रिपोर्ट काढा

मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी अनुभवी वकिलामार्फत किमान ३० वर्षांचा टायटल सर्च रिपोर्ट करून घ्यावा. या अहवालातून संबंधित मालमत्तेवर बँकेचे कर्ज, न्यायालयीन वाद, तारण, सरकारी निर्बंध किंवा इतर व्यक्तीचा हक्क आहे का, याची माहिती मिळते.

निष्काळजीपणा महागात पडू शकतो

मालमत्ता खरेदी हा आयुष्यातील सर्वात मोठ्या आर्थिक निर्णयांपैकी एक असतो. त्यामुळे केवळ रजिस्ट्री झाली म्हणून निश्चिंत न राहता, मालकीची सर्व कागदपत्रे तपासणे, सरकारी नोंदीमध्ये स्वतःचे नाव नोंदवून घेणे आणि आवश्यक कायदेशीर पडताळणी करणे अत्यंत गरजेचे आहे. अन्यथा भविष्यात न्यायालयीन वाद, फसवणूक किंवा आर्थिक नुकसान सहन करावे लागू शकते.

तज्ज्ञांचा सल्ला

कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी स्वतंत्र कायदेशीर सल्ला घेणे, सर्व मूळ कागदपत्रांची पडताळणी करणे आणि व्यवहार पूर्ण झाल्यानंतर आवश्यक सरकारी नोंदी अद्ययावत करून घेणे ही प्रत्येक खरेदीदाराची जबाबदारी आहे. योग्य पडताळणी आणि कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण केल्यासच मालमत्तेचा व्यवहार सुरक्षित आणि भविष्यात वादमुक्त ठरू शकतो.